xem bong da nhanh nhat

  • Sự đóng góp
  • Thời gian cập nhật 24/10/2021
  • 3 readings
  • Rating 0
  • great
  • Step on

Giới thiệu về xem bong da nhanh nhat

xem truc tiếp bong da

Với sự bùng nổ của ngành bất động sản và sự gia tăng nhà ở đô thị, xung đột giữa cộng đồng và chủ sở hữu tiếp tục xảy ra. xem xét mối quan hệ, giải quyết các mâu thuẫn và hình thành một trật tự quản lý tài sản tốt.


Tóm tắt: Trong những năm gần đây, các tranh chấp về quản lý tài sản đô thị của Trung Quốc đã cho thấy một xu hướng tăng trưởng bùng nổ. Để giải quyết một cách có hiệu quả vấn đề nan giải trong quản lý tài sản, cần phải đi sâu phân tích nguyên nhân của những mâu thuẫn. Dựa trên điều tra thực địa và phương pháp phân tích cơ chế, nghiên cứu phát hiện ra rằng có 5 mâu thuẫn lớn trong quá trình quản lý tài sản tại các quận dân cư đô thị ở Trung Quốc. Tác động tổng hợp của những mâu thuẫn này đã dẫn đến tình trạng khó xử lý tài sản trong các cộng đồng dân cư đô thị. Dưới góc độ quan hệ pháp luật, quản lý tài sản của Trung Quốc có các thuộc tính ba chiều như tư nhân, tập thể và công cộng. Cơ chế phát sinh mâu thuẫn trong quản lý tài sản nằm ở các cá nhân không có đạo đức, thiếu quyền tự chủ của chủ sở hữu và không có sự quản lý của chính phủ. Để giải quyết những mâu thuẫn này, cần xây dựng cơ chế quản lý tài sản dưới sự lãnh đạo của Chính phủ, có sự tham gia của chính phủ, thị trường và xã hội.


Từ khóa: khu dân cư đô thị; quản lý tài sản; tài sản toàn dân; ủy ban chủ sở hữu; quyền tự chủ của chủ sở hữu


Tác giả: Xuelin Zhang (Trung tâm Nghiên cứu Quản trị Nông thôn Trung Quốc, Đại học Khoa học và Công nghệ Huazhong, Vũ Hán 430074)


1. Vấn đề và quan điểm nghiên cứu


Hiện nay, vấn đề xung đột quản lý tài sản trong các khu dân cư bình thường ở các thành phố ở Trung Quốc ngày càng trở nên nghiêm trọng hơn. Theo quy định của pháp luật, quan hệ giữa chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản là quan hệ hợp đồng dịch vụ tài sản, và phí tài sản mà chủ sở hữu trả thuộc về sự cân nhắc đối với dịch vụ do công ty dịch vụ tài sản cung cấp. Tuy nhiên, trên thực tế, khó khăn trong việc thu phí và mức thu phí thấp đối với các công ty dịch vụ tài sản đã trở thành những vấn đề cơ bản hạn chế việc thực hiện hợp đồng, một số ít chủ sở hữu tài sản từ chối thanh toán phí tài sản với lý do không đủ dịch vụ hoặc mất mát tài sản. Các công ty dịch vụ bất động sản đang phải đối mặt với chi phí dịch vụ, trong điều kiện khó khăn của đất nước, nhân viên phục vụ đã phải cắt giảm để giảm chi phí. Chất lượng dịch vụ giảm sút sẽ càng làm nảy sinh sự không hài lòng của nhiều chủ sở hữu hơn và việc thu phí tài sản sẽ khó khăn hơn, vì thế rơi vào vòng luẩn quẩn. Theo thiết kế của hệ thống pháp luật, đối với việc chủ sở hữu không nộp phí tài sản, doanh nghiệp dịch vụ tài sản chỉ có thể thực hiện các biện pháp tư pháp khởi tố trước Tòa án nhân dân về quyền yêu cầu bồi thường tài sản.Mặc dù sự can thiệp của tòa án vào các tranh chấp tài sản có thể giải quyết phần nào vấn đề nợ đọng tiền án phí tài sản, nhưng nó đã làm trầm trọng thêm mâu thuẫn giữa chủ tài sản và công ty dịch vụ tài sản, thậm chí dẫn đến bất mãn và nhóm chủ tài sản bao vây tòa án. việc thi hành bản án của tòa án ngày càng khó khăn hơn.[1].


Việc thực hiện các hợp đồng dịch vụ tài sản là một vấn đề lớn gây khó khăn cho việc quản lý tài sản đô thị ở Trung Quốc. Trong những năm gần đây, không chỉ số lượng các vụ kiện tranh chấp tài sản kéo đến tòa án tăng mạnh, mà các vụ việc gọi đến đường dây nóng của thị trưởng 12345 hoặc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các phương tiện truyền thông cũng cho thấy một xu hướng phát triển bùng nổ.Một số học giả chỉ ra rằng, nguyên nhân dẫn đến khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp quản lý tài sản là do các biện pháp giải quyết mà cư dân thường lựa chọn chưa hiệu quả, đó là khi cư dân xảy ra xung đột về tài sản, họ thường trình báo với các công ty dịch vụ tài sản, ủy ban tài sản, khu phố. trước hết là văn phòng, ủy ban khu phố và các phòng ban khác, nhưng Hiệu quả giải quyết tương đối kém. Thay vào đó, tốt hơn là bạn nên khiếu nại với các phương tiện truyền thông như đài truyền hình, báo chí hoặc gọi đến đường dây nóng của thị trưởng 12345 hoặc các khiếu nại pháp lý.[2]. Vấn đề là phương pháp quản trị độc đáo này chỉ có thể giải quyết một phần rất nhỏ các tranh chấp tài sản, và thậm chí có thể hình thành việc chính thức hóa các phương pháp độc đáo, nhưng chi phí của một cơ chế giải quyết xung đột như vậy là rất cao. Mặc dù đối tượng của các vụ việc tranh chấp tài sản là nhỏ nhưng do số lượng người tham gia đông và liên quan mật thiết đến đời sống của cư dân đô thị, nên sự tích tụ và leo thang liên tục của các xung đột về quản lý tài sản có thể gây nguy hiểm cho sự ổn định xã hội.


Nghiên cứu hiện tại về tranh chấp tài sản tập trung vào mâu thuẫn giữa chủ sở hữu và công ty tài sản trước đây, và quan điểm chủ đạo là mô hình "bảo vệ quyền chủ sở hữu - xã hội dân sự". Zhang Lei tin rằng sự gia tăng bảo vệ quyền của các ủy ban tài sản là do các nhà phát triển và công ty bất động sản là những cơ quan chính trong lĩnh vực phát triển bất động sản và quản lý tài sản, bao gồm văn phòng cộng đồng, tòa án địa phương, văn phòng khu phố. , các ủy ban khu phố và các ban ngành liên quan khác của chính phủ và các quan chức chính phủ. Một nhóm lợi ích kinh doanh bất động sản có tính chất phân chia lợi nhuận đã được hình thành.Chính vị thế vững chắc của tập đoàn phân phối đã khiến các chủ đầu tư và các công ty bất động sản dám xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu.[3]. Tranh chấp giữa chủ sở hữu với công ty bất động sản và các chủ đầu tư đứng sau họ, với sự can thiệp và phối hợp của chính quyền cơ sở, ý nghĩa của việc bảo vệ quyền của chủ sở hữu được mở rộng sang cuộc đấu tranh quyền lực chống lại chính quyền địa phương. Do đó, sự gia tăng bảo vệ quyền của chủ sở hữu được coi là "không gian công cộng được giải phóng bởi các hoạt động bất động sản"[4]"Sứ giả của xã hội dân sự"[5]"Từ quyền sở hữu sang quyền công dân"[6]Đợi đã. Nghiên cứu về tranh chấp tài sản theo mô hình bảo vệ quyền của chủ sở hữu đã đạt được kết quả tốt. Tuy nhiên, do tập trung vào các xung đột bên ngoài giữa chủ sở hữu và công ty tài sản và các nghiên cứu thực nghiệm về những khó khăn mà quản lý gặp phải và nguyên nhân gốc rễ của tranh chấp tài sản . Đồng thời, do mô hình bảo vệ quyền của chủ sở hữu có sự can thiệp mạnh mẽ về giá trị và kỳ vọng lý thuyết, và các lý thuyết phương Tây được sử dụng để điều chỉnh và sửa đổi kinh nghiệm thực tiễn của Trung Quốc nhằm đáp ứng các giả định lý thuyết, do đó, không thể nắm bắt một cách hiệu quả cơ chế bên trong tranh chấp tài sản.


Dựa trên phản ánh về mô hình bảo vệ quyền của chủ sở hữu, trong những năm gần đây, một số học giả đã cố gắng tìm hiểu những mâu thuẫn của tài sản cộng đồng từ góc độ nội tại của quyền tự chủ của chủ sở hữu, và mở ra lĩnh vực nghiên cứu tranh chấp tài sản. Chen Peng phân biệt giữa hai giai đoạn bảo vệ quyền của chủ sở hữu và quyền tự chủ thông thường, và tin rằng trong hai giai đoạn khác nhau này, các chủ thể khác nhau có thái độ khác nhau đối với các ủy ban của chủ sở hữu: từ góc độ xã hội, các ủy ban của chủ sở hữu là “người phát ngôn cho bảo vệ quyền lợi ”. Dưới góc độ thị trường, các ủy ban kinh doanh là“ đối thủ cạnh tranh về lợi ích ”và“ hợp tác cùng có lợi ”; từ góc độ quốc gia, các ủy ban kinh doanh là“ nhà sản xuất ”và“ người nắm bắt quản lý cộng đồng "[7].Shi Fayong tin rằng sự phát triển của ủy ban tài sản như một tổ chức công dân không tiêm nhiễm thói quen hợp tác, ý thức thống nhất và tinh thần tham gia dân chủ vào chủ sở hữu, như những người lạc quan tin tưởng. Ngược lại, nó có thể hình thành một thiểu số lợi ích được trao do tác động kép của những hạn chế bên trong và những ràng buộc bên ngoài. Quyền sở hữu không bao gồm sự tham gia của công chúng và “chính trị nửa bè phái”, trong đó quần chúng bị loại trừ, do đó gây bất lợi cho quản trị cơ sở và dân chủ cộng đồng[8].Một số học giả cũng đã đề xuất một khuôn khổ hai chiều về mật độ quan tâm và tính đồng nhất của cộng đồng để giải thích sự khác biệt trong bối cảnh bầu cử và hiệu quả quản trị của các ủy ban kinh doanh cộng đồng khác nhau.[9]. Do đó, dựa trên kết quả nghiên cứu góc độ nội tại của quyền tự chủ của chủ sở hữu, bài viết này sẽ sử dụng phương pháp phân tích cơ chế để tìm hiểu một cách toàn diện những khó khăn trong quản lý tài sản của Trung Quốc và nguyên nhân sâu xa của các tranh chấp tài sản. Chỉ khi làm rõ nội dung và cơ chế của mâu thuẫn quản lý tài sản ở nước ta, chúng ta mới có thể đề ra phương pháp giải quyết mâu thuẫn hiệu quả, có ý nghĩa to lớn đối với việc xây dựng trật tự quản lý tài sản tốt và môi trường sống đáng sống trong cộng đồng đô thị.


2. Những khó khăn vướng mắc trong công tác quản lý tài sản trong tổ dân phố


Biểu hiện của mâu thuẫn quản lý tài sản tại các khu nhà ở thương mại đô thị ở Trung Quốc là mâu thuẫn giữa công ty dịch vụ tài sản và chủ sở hữu về dịch vụ và phí. với tư cách là người bào chữa, và chủ sở hữu có hầu hết các lý do để bào chữa Nếu không có bằng chứng về tính hợp pháp, và không được hỗ trợ từ phán quyết của tòa án, điều này sẽ làm gia tăng căng thẳng giữa công ty tài sản và chủ sở hữu. Quan điểm chủ đạo trong giới học thuật có xu hướng tin rằng chủ sở hữu đương nhiên là kẻ yếu hơn trên thị trường, và dễ trở thành bên bị thiệt hại về lợi ích, trong khi doanh nghiệp bất động sản đang ở thế mạnh dễ trở thành bên bị thiệt hại. xâm phạm lợi ích của chủ sở hữu. Qua điều tra sâu về thực tiễn quản lý tài sản, nhận thấy vấn đề quản lý tài sản rất phức tạp và đa chiều, thực tế có những hành vi xâm phạm như vi phạm hợp đồng hoặc hoạt động bất hợp pháp của các công ty dịch vụ tài sản, nhưng dịch vụ tài sản công ty không nhất thiết phải mạnh, và chủ sở hữu không nhất thiết phải yếu. Hiện nay, việc quản lý tài sản của các tổ dân phố gặp phải 5 mâu thuẫn lớn.


(1) Mâu thuẫn giữa giá tài sản và giá trị tài sản


Phí dịch vụ bất động sản của Trung Quốc áp dụng phương pháp định giá kết hợp giá do chính phủ hướng dẫn và giá do thị trường điều chỉnh. Do dịch vụ tài sản của nhà ở thông thường đô thị liên quan mật thiết đến cuộc sống của hàng nghìn hộ gia đình, thuộc các dự án dân sinh cơ bản và có tính công khai nhất định nên giá dịch vụ tài sản của nhà ở thông thường đô thị ở nước ta thực hiện theo giá do Chính phủ hướng dẫn. Tuy nhiên, mức độ dịch vụ bất động sản nhà ở thông thường ở đô thị hiện nay của Trung Quốc và các tiêu chuẩn tính phí đã được xây dựng vào năm 2004, và đã hơn mười năm. Quản lý tài sản chủ yếu là một dịch vụ sử dụng nhiều lao động. Mức độ và tốc độ tăng của chi phí lao động quyết định mức độ tăng của chi phí quản lý tài sản. Giá tài sản chênh lệch nghiêm trọng so với giá trị tài sản, và có một sự căng thẳng lớn giữa giá tài sản và giá trị tài sản. Để giải quyết mâu thuẫn này, nhiều thành phố đã bắt đầu tìm hiểu việc tự do hóa định giá thị trường dịch vụ bất động sản, tức là các công ty và chủ sở hữu bất động sản tự do thương lượng và xác định giá dịch vụ bất động sản trên cơ sở giá chuẩn của chính phủ. Tuy nhiên, trên thực tế. , do một công ty bất động sản duy nhất và nhiều chủ sở hữu phân tán.


Các công ty kinh doanh dịch vụ tài sản là đơn vị thị trường có mục đích thu lợi nhuận. Các lựa chọn mà các công ty dịch vụ tài sản phải đối mặt là: (1) Rút lui. Đây cũng là lý do cơ bản khiến nhiều cộng đồng từ trung bình đến thấp hoặc các cộng đồng có diện tích xây dựng nhỏ, các công ty dịch vụ bất động sản của họ phải rút lui sau khi hết hạn hợp đồng và không gia hạn hợp đồng. Sau khi các công ty dịch vụ tài sản rút lui, thường không có công ty dịch vụ tài sản mới nào sẵn sàng đến định cư. Việc quản lý tài sản của cộng đồng đang ở một khu vực trống, dễ dẫn đến tình trạng mất trật tự xã hội ở cơ sở. (2) Giảm số lượng nhân viên phục vụ để giảm chi phí lao động, dẫn đến giảm phạm vi dịch vụ và giảm chất lượng dịch vụ, gây bất mãn cho chủ sở hữu, ảnh hưởng đến tỷ lệ thu phí của các công ty dịch vụ bất động sản, và tiếp tục giảm chất lượng dịch vụ, dẫn đến một vòng luẩn quẩn. (3) Hoạt động bất hợp pháp nhằm kiếm thêm thu nhập để trợ cấp cho thu nhập tài sản không đủ, như thu phí đậu xe trái phép, hoặc tự ý sử dụng một phần diện tích chung của cộng đồng để hoạt động. Dù là tình huống nào đi chăng nữa thì mâu thuẫn giữa chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản cũng sẽ trở nên trầm trọng hơn.


(2) Sự mâu thuẫn giữa thực thể thị trường có trách nhiệm hữu hạn và kỳ vọng về tài sản toàn năng


“Vì tôi đã trả phí quản lý tài sản nên mọi việc trong cộng đồng đều do công ty dịch vụ tài sản đảm nhận.” Đây là sự hiểu biết và mong đợi của hầu hết các chủ sở hữu bất động sản về dịch vụ tài sản. Do kiến ​​thức quá chuyên môn về luật quản lý tài sản, hầu hết các chủ sở hữu thông thường không hiểu rõ về luật, dẫn đến hiểu sai lệch về dịch vụ của các công ty dịch vụ tài sản. Chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản ký hợp đồng dịch vụ tài sản và các dịch vụ do công ty dịch vụ tài sản cung cấp có ranh giới. kỳ vọng của chủ sở hữu. Trong vai trò quản lý tài sản toàn diện, nó đảm nhận những trách nhiệm vô hạn. Một khi công ty dịch vụ tài sản không đáp ứng các yêu cầu của chủ sở hữu, chủ sở hữu sẽ sử dụng điều này để bào chữa cho việc từ chối thanh toán phí tài sản. Có một sự căng thẳng lớn giữa chủ thể thị trường là người chịu trách nhiệm hữu hạn và kỳ vọng của chủ sở hữu về một bất động sản đa năng, điều này chắc chắn sẽ dẫn đến sự thất vọng về kỳ vọng của chủ sở hữu và không hài lòng với công ty dịch vụ tài sản. không thể tránh khỏi.


Chi tiết như sau.


1. Vi phạm nguyên tắc phù hợp giữa chất lượng và giá cả


Các mức và tiêu chuẩn dịch vụ do các công ty bất động sản cung cấp phù hợp với phí tài sản mà chủ sở hữu trả. Mức dịch vụ do các công ty cung cấp dịch vụ bất động sản cung cấp tương ứng với các tiêu chuẩn tính phí khác nhau. Nếu chủ sở hữu muốn dịch vụ chất lượng cao hơn, họ cần phải trả phí cao hơn. Tuy nhiên, một thực tế là chi phí mà chủ cơ sở chi trả không cao nhưng họ lại yêu cầu chất lượng dịch vụ cao hơn không tương xứng với chi phí bỏ ra, thậm chí còn hơi cầu kỳ.


2. Trách nhiệm cá nhân của chủ sở hữu


Các dịch vụ do các công ty dịch vụ bất động sản cung cấp thường được chia thành các dịch vụ toàn diện hàng ngày và các dịch vụ đặc biệt. thiết bị tự sử dụng. Trả tiền xem xét riêng[10]. Tuy nhiên, nhiều chủ sở hữu đã hiểu lầm điều này và tin rằng phí tài sản mà họ phải trả bao gồm một phần độc quyền của dịch vụ tài sản. Ví dụ, bóng đèn ở nhà bị hỏng và công ty dịch vụ tài sản tính một khoản phí nhất định cho việc thay thế bóng đèn. chủ sở hữu không hài lòng với công ty dịch vụ tài sản.


3. Trách nhiệm của nhà phát triển


Tranh chấp về quyền sở hữu hầm để xe, câu lạc bộ ... trong cộng đồng, không hài lòng về chất lượng ngôi nhà hoặc quy hoạch cộng đồng không hợp lý của chủ đầu tư là những vấn đề còn tồn tại của chủ đầu tư. Đây là mâu thuẫn giữa chủ sở hữu và chủ đầu tư, nhưng chủ sở hữu có khả năng nhầm lẫn nên mâu thuẫn đã được chuyển cho công ty dịch vụ tài sản, và người bào chữa không phải trả phí tài sản.


4. Trách nhiệm quản lý công của các cơ quan ban ngành liên quan


Trong các tuyên bố bảo vệ chủ sở hữu, chẳng hạn như nhà bị mất cắp, xe bị trầy xước, kinh doanh cải tạo nhà ở, xây dựng tư nhân và các công ty dịch vụ tài sản khác không quản lý đúng cách hoặc gây thất thoát tài sản, đây là trách nhiệm quản lý công của các cơ quan chính phủ liên quan, Sở hữu các công ty dịch vụ có trách nhiệm hỗ trợ quản lý, bao gồm nghĩa vụ phát hiện, ngăn chặn, ngăn chặn và báo cáo kịp thời. Điều 36 của “Quy chế quản lý tài sản” quy định: “Nếu doanh nghiệp dịch vụ tài sản không thực hiện các quy định của hợp đồng dịch vụ tài sản và làm thiệt hại đến an toàn tài sản, cá nhân của chủ sở hữu thì doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm tương ứng theo quy định của pháp luật.” doanh nghiệp dịch vụ tài sản chỉ chịu trách nhiệm theo hợp đồng, trách nhiệm đã thỏa thuận, không phải trách nhiệm dưới cùng.


(3) Mâu thuẫn giữa bản chất công khai của việc cung cấp tài sản và hành vi cơ hội của cá nhân


Các chủ sở hữu trong một khu vực quản lý bất động sản hình thành mối quan hệ nhóm dựa trên quyền sở hữu khác nhau của các tòa nhà. Việc quản lý tài sản trong cộng đồng ở dạng hàng hóa bán công, độc quyền đối với bên ngoài của nhóm. Tuy nhiên, việc quản lý tài sản trong phạm vi chủ sở hữu là hoạt động tập thể, so với cá nhân, nó không mang tính chất độc quyền và cạnh tranh, sẽ có những hành vi cơ hội cá nhân và rủi ro tự do.Bất kể hàng hóa bán công cộng, hàng hóa tập thể hay hàng hóa công cộng thuần túy, chúng đều có các thuộc tính của hàng hóa công cộng - khó có tính độc quyền. Lúc này, nhu cầu chi trả của người tiêu dùng sẽ giảm xuống, động cơ khuyến khích người sản xuất cung cấp hàng hóa đó. được giảm giá, và thị trường có thể thất bại.[11]. Điều 67 của “Quy chế quản lý tài sản” quy định: “Nếu vi phạm hợp đồng dịch vụ tài sản mà chủ sở hữu không thanh toán tiền dịch vụ tài sản trong thời hạn thì ủy ban chủ sở hữu giám sát việc thanh toán tiền trong thời hạn; nếu việc tống đạt tài sản. Công ty không thanh toán đúng thời hạn thì công ty dịch vụ tài sản có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân ". vai trò thúc giục chủ sở hữu nộp phí tài sản. Khi không thực hiện được quyền đòi tiền tài sản của doanh nghiệp dịch vụ tài sản thì chỉ có thể áp dụng biện pháp tư pháp. Do đối tượng tranh chấp bất động sản ít, đối tượng nhiều nên chi phí bồi thường cao, hiệu quả kém. phí luật sư mà còn tiêu tốn nhiều thời gian và sức lực, quan hệ bế tắc không có lợi cho việc thu phí tài sản.Tuy nhiên, pháp luật ở nước ta chưa có đủ điều kiện để thực hiện quyền đòi phí tài sản và không thể kiềm chế một cách có hiệu quả các hành vi tự do và cơ hội.[12].


(4) Mâu thuẫn giữa việc quản lý con người của các công ty kinh doanh bất động sản và các cá nhân thiếu đạo đức


Theo nội dung của quản lý tài sản, đối tượng của quản lý tài sản có thể được chia thành hai loại: một là quản lý vật tức là làm sạch và phủ xanh không gian chung, bảo trì các phương tiện, thiết bị dùng chung; hai là quản lý con người, chủ yếu là quản lý các hành vi của con người tạo ra tác động bên ngoài nhằm duy trì trật tự chung của khu vực công cộng. Trong mối quan hệ về quyền và nghĩa vụ trong nhóm chủ sở hữu cộng đồng, chủ sở hữu cá nhân không được xâm hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu khác khi được hưởng các quyền của mình và hành vi của cá nhân cần tuân theo quy ước của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong thực tiễn quản lý tài sản, thường có một số ít cá nhân thiếu đạo đức, vi phạm quy ước của chủ sở hữu, biểu hiện cụ thể là gây tiếng ồn làm phiền người dân, vật nuôi thiếu văn minh, xây dựng trái phép, phá hoại rau xanh, trang trí trái phép, chiếm dụng lửa tư nhân. kênh truyền hình. Nói một cách chính xác, đây là quyền tự quản nội bộ của nhóm chủ sở hữu hoặc quản lý công của các bộ phận chức năng của chính phủ. Không có mối quan hệ trực tiếp về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp dịch vụ tài sản và chủ sở hữu. Pháp luật và các quy định chi phối việc quản lý hành vi của chủ sở hữu làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác①. Tuy nhiên, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản được tập thể chủ sở hữu ủy thác cung cấp dịch vụ bất động sản, bao gồm việc lập lại trật tự quy hoạch không gian và ngăn chặn kịp thời việc chủ sở hữu cá nhân chiếm dụng không gian công cộng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích công cộng mà không được phép. Một số hành vi trên không chỉ xâm hại đến lợi ích công cộng của chủ sở hữu, thậm chí một số còn vi phạm pháp luật, tuy nhiên, nếu công ty dịch vụ tài sản phát hiện, can ngăn kịp thời thì sẽ gặp phải sự phản kháng từ phía công ty dịch vụ tài sản. sẽ báo cáo vụ việc với bộ phận liên quan, và chủ sở hữu vi phạm sẽ bị trừng phạt tương ứng. Sau đó, họ sẽ có ác cảm với công ty dịch vụ tài sản, và do đó sẽ tự bào chữa cho việc không trả phí tài sản. Mâu thuẫn đáng lẽ thuộc về quan hệ giữa những người trong tập thể chủ sở hữu, sau khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản can thiệp vào việc quản lý, nó đã phát triển thành mâu thuẫn riêng giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với chủ sở hữu và quản lý dịch vụ bất động sản. doanh nghiệp phải đối mặt với những cá nhân không có đạo đức.


(5) Mâu thuẫn giữa chủ sở hữu không có tổ chức và các công ty kinh doanh dịch vụ tài sản thu lợi bất chính


Cũng giống như các công ty dịch vụ bất động sản gặp khó khăn trong việc thu phí nhiều chủ sở hữu phân tán, một chủ sở hữu duy nhất phải đối mặt với vấn đề giám sát hiệu quả của công ty dịch vụ bất động sản. Nguồn vốn chia sẻ của chủ sở hữu cộng đồng chủ yếu bao gồm thu nhập được chia sẻ và quỹ duy trì đặc biệt, đối với nhiều cộng đồng từ trung cấp đến cao cấp, dòng vốn này rất lớn. Cộng đồng mà không có sự thành lập của hội đồng chủ sở hữu và ủy ban chủ sở hữu đang ở trong tình trạng từ bỏ thu nhập được chia từ việc chiếm dụng các bộ phận chung hoặc hoạt động của các cơ sở và thiết bị dùng chung, thường bị thu giữ bởi dịch vụ tài sản. các công ty.Trong các cộng đồng đã thành lập hội đồng chủ sở hữu và ủy ban chủ sở hữu, do ủy ban chủ sở hữu không có tư cách pháp nhân nên họ không thể mở tài khoản riêng trong ngân hàng và các thành viên của ủy ban chủ sở hữu không được trả tiền chủ sở hữu. chủ yếu sử dụng thời gian rảnh rỗi của mình để phục vụ chủ sở hữu, không đủ sức lực và khả năng cá nhân quản lý tài sản chung nên trong điều kiện hiện nay việc quản lý tài sản chung thông qua công ty dịch vụ tài sản là tương đối khả thi. công ty dịch vụ có thể rút một tỷ lệ nhất định của phí quản lý từ thu nhập hoạt động.[7].Tuy nhiên, do các chủ sở hữu bình thường không được tổ chức để giám sát các ủy ban của chủ sở hữu, nên các ủy ban của chủ sở hữu có xu hướng thoái hóa thành một nhóm lợi ích tương đối độc lập và hình thành các cuộc đấu tranh đầu sỏ hoặc bè phái do luồng lợi ích và động cơ tư lợi khổng lồ.[8]. Các ủy ban tài sản thường được mua bởi các công ty dịch vụ tài sản, hình thành một trật tự phân phối lợi nhuận không ổn định với các công ty dịch vụ tài sản, hoặc hình thành cộng đồng lợi ích do phân phối lợi ích cân bằng, hoặc chia rẽ và đánh nhau do phân chia lợi ích không đồng đều, bất kể trong tình huống nào. sẽ làm thiệt hại đến lợi ích của hầu hết các chủ sở hữu.


Thứ ba, định nghĩa các thuộc tính của quản lý tài sản trong khu dân cư


Trước khi thương mại hóa hệ thống nhà ở, hình thức quyền sở hữu nhà ở đô thị tương đối đơn giản, và việc quản lý tài sản do bộ phận quản lý nhà ở hoặc nhóm hậu cần của đơn vị phụ trách và ít có tranh chấp về tài sản. Sau khi cải cách thương mại hóa hệ thống nhà ở đô thị, quyền sở hữu nhà ở và quản lý tài sản được chuyển giao cho các chủ sở hữu khác nhau của các tòa nhà. Đất ở đô thị ở Trung Quốc thuộc sở hữu của nhà nước, và quyền sở hữu phân biệt đối với các tòa nhà dựa trên quyền sử dụng đất, không dựa trên quyền sở hữu đất. Quyền sở hữu đất thuộc về nhà nước. Sau đó, hình thức quyền tài sản của các cộng đồng nhà ở thương mại đô thị phức tạp hơn, bao gồm quyền sở hữu tư nhân, quyền sở hữu tập thể và quyền tài sản công. tương ứng với các chủ sở hữu cá nhân., trách nhiệm của các nhóm chủ sở hữu và chính quyền, chỉ khi ba bên thực hiện nhiệm vụ của mình và hợp tác đồng quản lý, một trật tự quản lý tài sản tốt mới có thể được hình thành.


Theo Điều 81 Luật Tài sản, ý nghĩa của tự quản của các chủ sở hữu là các chủ sở hữu có thể cùng quản lý tòa nhà và các công trình phụ trợ, hoặc ủy thác cho các công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc người quản lý khác quản lý chúng. Do các khu nhà ở thương mại mới xây dựng, trong một khu vực quản lý tài sản có nhiều chủ sở hữu, khó tự quản lý nên hiện nay hầu hết các quận, huyện đều áp dụng phương thức quản lý tài sản theo định hướng thị trường. Vì vậy, quản lý tài sản thường đề cập đến các hoạt động quản lý tài sản do chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản thực hiện theo hợp đồng dịch vụ tài sản thông qua việc lựa chọn các công ty dịch vụ tài sản. Đây là cách hiểu hẹp nhất và cũng được áp dụng bởi "Quản lý tài sản Quy định. " Tuy nhiên, việc xác định quản lý tài sản là hoạt động quản lý tài sản theo hợp đồng giữa chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản dễ gây nhầm lẫn về bản chất của quản lý tài sản.Mặc dù trong xã hội kinh tế phát triển cao, chủ sở hữu không còn có thể tự mình quản lý tài sản của mình hoặc không còn thời gian, sức lực và năng lực quản lý tài sản của mình mà giao việc quản lý tài sản cho các tổ chức chuyên môn. Tuy nhiên, thực chất của quản lý tài sản là giữa các chủ sở hữu Mối quan hệ chứ không phải quan hệ giữa chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản[13].


Về cơ bản có hai hình thức hợp đồng trong hoạt động quản lý tài sản theo định hướng thị trường: hợp đồng thứ nhất là thỏa thuận quản lý của chủ sở hữu, là hợp đồng nội bộ hoặc hợp đồng xã hội. Tất cả các chủ sở hữu trong khu vực quản lý tài sản hình thành mối quan hệ nhóm dựa trên quyền đồng sở hữu và quyền thành viên trong quyền phân biệt tòa nhà. Việc xác định quyền và nghĩa vụ giữa các thành viên trong nhóm chủ sở hữu thuộc phạm vi quy định của chủ sở hữu quản lý. Hợp đồng thứ hai là hội đồng chủ sở hữu quyết định thuê một công ty dịch vụ tài sản. Theo ủy quyền của hội đồng chủ sở hữu, hội đồng chủ sở hữu sẽ ký hợp đồng dịch vụ tài sản thay mặt cho các chủ sở hữu. hợp đồng bên ngoài hoặc hợp đồng thị trường. Công ty dịch vụ tài sản cung cấp dịch vụ tài sản phù hợp với nội dung của hợp đồng dịch vụ tài sản và thỏa thuận quản lý của chủ sở hữu, tương đương với việc cung cấp dịch vụ quản lý tài sản thông qua sự ủy quyền của hội đồng chủ sở hữu, và quy ước quản lý dịch vụ tài sản đã đạt được giữa công ty dịch vụ tài sản và chủ sở hữu. Phí quản lý tài sản nên được chủ sở hữu bàn giao cho nhóm chủ sở hữu, dựa trên giao thức quản lý nội bộ của nhóm; nhóm thanh toán phí quản lý tài sản nhận được cho doanh nghiệp dịch vụ tài sản để xem xét cho dịch vụ, dựa trên một hợp đồng thị trường bên ngoài. Để thuận tiện, nhóm chủ sở hữu có thể ủy thác việc thu phí quản lý tài sản cho công ty dịch vụ tài sản thực hiện. Khi đó, các bên của hợp đồng dịch vụ tài sản là các nhóm chủ sở hữu và các công ty dịch vụ tài sản, chứ không phải là các chủ sở hữu cá nhân và các công ty dịch vụ tài sản. Từ quan điểm tổ chức, việc xác định các dịch vụ và phí giữa các công ty dịch vụ tài sản và các nhóm chủ sở hữu là mối quan hệ một - một, điều này sẽ làm giảm đáng kể chi phí giao dịch trên thị trường. Do đó, một trật tự cung ứng quản lý tài sản theo định hướng thị trường tốt không chỉ liên quan đến các vấn đề theo định hướng thị trường, mà còn cần xây dựng xã hội để phù hợp với nó.


Quản lý tài sản của Trung Quốc không chỉ là của tư nhân, mà còn của tập thể và công cộng. Một trật tự quản lý tài sản tốt tương đương với hàng hóa bán công. Từ góc độ kinh tế học, do ngoại tác hoặc các vấn đề tự do trong việc cung cấp hàng hóa công cộng, thị trường có thể thất bại, và xã hội hoặc nhà nước cần thiết để bù đắp cho những khiếm khuyết của thị trường; từ góc độ thiết lập thể chế, thông qua việc thành lập các cuộc họp của chủ sở hữu và ủy ban chủ sở hữu Và các tổ chức khác, nhóm của chủ sở hữu được xây dựng như một tổ chức tự quản của chủ sở hữu. . Vấn đề là mặc dù quy chế quản lý của chủ sở hữu có ràng buộc đối với chủ sở hữu, nhưng quy chế này không có hiệu lực bắt buộc. Điều này sẽ thất bại khi đối mặt với những người lái xe tự do hoặc chủ sở hữu móng tay. Điều này đòi hỏi lực lượng cưỡng chế của chính phủ hỗ trợ. Vì quản lý tài sản có thuộc tính công, nên khi thị trường hoặc tổ chức xã hội không thực hiện được lợi ích công cộng và trật tự công cộng, lực lượng cưỡng chế của quốc gia phải bảo vệ; và việc sử dụng có hiệu quả cơ chế thị trường và tổ chức xã hội cần có lực lượng cưỡng chế của chính phủ .Là cơ sở để đảm bảo thực hiện hợp đồng, bảo đảm giao dịch và tín dụng xã hội.


Thứ tư, cơ chế phát sinh tranh chấp về quản lý tài sản


Do bỏ qua các tính chất ba chiều của quản lý tài sản và chỉ hiểu một cách hẹp về quản lý tài sản là mối quan hệ thị trường giữa chủ sở hữu và các công ty kinh doanh dịch vụ tài sản, nên rất khó để nắm bắt được bản chất và nguyên nhân của các xung đột trong quản lý tài sản, và theo đó, rất khó để đề xuất cơ chế giải quyết hiệu quả. Nếu chỉ hiểu quản lý tài sản là hoạt động quản lý tài sản của chủ sở hữu và công ty dịch vụ theo hợp đồng dịch vụ tài sản thì việc giải quyết tranh chấp tài sản chỉ có thể dựa vào cơ quan tài phán. Tuy nhiên, dưới góc độ thực tiễn tố tụng tư pháp, mặc dù tòa án có thể xác định quyền và nghĩa vụ của các bên và giúp cho việc thực hiện hợp đồng theo quy định của pháp luật nhưng lại không có lợi cho việc giải quyết các xung đột về quản lý tài sản, thậm chí có thể làm xấu đi mối quan hệ giữa chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản. Kết hợp năm mâu thuẫn chủ yếu nói trên của quản lý tài sản và các thuộc tính ba chiều của quản lý tài sản, nguyên nhân chính khiến mâu thuẫn trong quản lý tài sản ở nước ta khó giải quyết là do ba cấp độ đạo đức của cá nhân, không đủ quyền tự chủ của chủ sở hữu và thiếu Khi sự quản lý của chủ sở hữu và khả năng tự chủ của chủ sở hữu Khi sự quản lý của chính phủ không theo kịp, sự tương tác giữa chủ sở hữu và thị trường sẽ không thông suốt, và một số lượng lớn xung đột trong quản lý tài sản sẽ phát sinh.


(1) Tính hợp lý có giới hạn của chủ sở hữu và các cá nhân phi đạo đức


Do thị trường phát triển nhà ở thương mại đô thị của Trung Quốc chỉ mới được hình thành hơn mười năm nên một loạt các thiết lập thể chế như quản lý tài sản, thị trường dịch vụ tài sản và ủy ban tài sản đều là những thứ mới mẻ từ bên ngoài, là sản phẩm của chính phủ " thay đổi theo kế hoạch ”.[14]. Do tính chuyên nghiệp cao trong công tác quản lý tài sản ở các khu dân cư, các chủ sở hữu thông thường còn hạn chế về tính hợp lý trong nhận thức về quản lý tài sản, thể hiện chủ yếu ở hai khía cạnh: Thứ nhất, hiểu sai bản chất của quản lý tài sản. Quản lý tài sản không chỉ của riêng tư mà còn của tập thể và công cộng, hành vi của các chủ sở hữu cá nhân sẽ phát sinh ngoại ứng trong tập thể Bản chất của quản lý tài sản là trách nhiệm công của tất cả các chủ sở hữu. Điều này đòi hỏi chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ không được làm tổn hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác khi đang hưởng các quyền, về bản chất, đây là sự điều chỉnh, điều chỉnh mối quan hệ lợi ích giữa những người trong tổ chức chỉ bằng cách tuân thủ các quy luật cân bằng quyền. và các nghĩa vụ có thể là một trật tự Tập thể tốt và trật tự công cộng. Trong thực tế, các chủ sở hữu thông thường bị giới hạn bởi giới hạn của tính hợp lý bị ràng buộc, và việc hiểu sai bản chất của quản lý tài sản là điều khó tránh khỏi. Thứ hai, có sự sai lệch trong cách hiểu về các công ty dịch vụ tài sản. Hệ thống quản lý tài sản được hình thành dựa trên quyền phân biệt các tòa nhà, quyền tài sản của các khu dân cư rất phức tạp và kiến ​​thức về quản lý tài sản rất vững vàng. không đủ nhận thức về việc chi tiền để mua dịch vụ. Có sự sai lệch trong hiểu biết về ranh giới của dịch vụ tài sản do doanh nghiệp dịch vụ cung cấp và pháp nhân thị trường thực hiện trách nhiệm hợp đồng hạn chế bị nhầm lẫn là pháp nhân tài sản toàn diện, và doanh nghiệp dịch vụ tài sản về cơ bản buộc phải chịu trách nhiệm vô hạn.


Tính chuyên nghiệp trong quản lý tài sản và tính hợp lý hạn chế của các chủ sở hữu cá nhân dễ khiến các chủ sở hữu bình thường “thiếu hiểu biết” về quản lý tài sản. Đồng thời, một số ít hành vi cơ hội của chủ sở hữu đã trở thành những cá nhân “không có đạo đức”, điều này càng làm trầm trọng thêm những mâu thuẫn trong quản lý tài sản. Không có mối quan hệ trực tiếp về quyền và nghĩa vụ giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu là cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được tập thể chủ sở hữu ủy thác quản lý cộng đồng theo quy chế quản lý của chủ sở hữu và pháp luật, quy chế để duy trì tổng thể. trật tự trong khu vực quản lý bất động sản. Tuy nhiên, dịch vụ bất động sản Khi một doanh nghiệp phải đối mặt với một số ít cá nhân thiếu đạo đức chỉ nói về quyền lợi chứ không phải nghĩa vụ, những thất bại của thị trường có thể xảy ra, chẳng hạn như nuôi thú cưng thiếu văn minh, xây dựng tư nhân, trang trí bất hợp pháp, và phá hoại rau xanh và các hành vi khác vi phạm quy ước của chủ sở hữu. Một mặt, công ty dịch vụ tài sản có nghĩa vụ ngăn cản và duy trì trật tự, nhưng khi công ty dịch vụ tài sản can ngăn và báo cáo, điều đó sẽ xúc phạm chủ sở hữu, và những mâu thuẫn trong nhóm chủ sở hữu sẽ được chuyển sang tư nhân. bất bình của chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản Mặt khác, do không thể kiềm chế hiệu quả những hành vi làm phát sinh ngoại tác tiêu cực, gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu khác, nên sẽ nảy sinh sự bất mãn đối với hầu hết các chủ sở hữu khác, đồng thời sẽ làm nảy sinh mâu thuẫn nội bộ. do chủ sở hữu không quản lý được các công ty dịch vụ tài sản. Cuối cùng, điều này sẽ tập trung vào mâu thuẫn giữa khó khăn trong việc thu phí tài sản của các công ty tài sản và sự không hài lòng của chủ sở hữu đối với các dịch vụ tài sản.


(2) Không đủ quyền tự chủ của chủ sở hữu


Thị trường dịch vụ tài sản về bản chất là sự kết hợp giữa nhu cầu dịch vụ của chủ sở hữu và dịch vụ do các công ty cung cấp dịch vụ tài sản cung cấp. Trong các tính chất ba chiều của quản lý tài sản nói trên, người ta đã phân tích rằng quản lý tài sản trên cơ sở tài sản tập thể là hoạt động quản lý tài sản dựa trên nhu cầu lợi ích chung của các chủ sở hữu. Quan hệ quản lý tài sản thực chất là quan hệ giữa những người trong nhóm chủ sở hữu. Dưới góc độ quan hệ pháp luật, có hai hình thức hợp đồng giữa chủ sở hữu và công ty dịch vụ tài sản, quan hệ giữa công ty dịch vụ tài sản và tổ chức của chủ sở hữu là quan hệ một - một, là nội dung chi phí giao dịch.Tuy nhiên, trên thực tế, ý thức và khả năng tự quản của chủ sở hữu là không đủ nghiêm trọng và các chủ sở hữu không có tổ chức, cho thấy tình trạng cát rải rác.[15].Ví dụ, hội đồng chủ sở hữu và ủy ban chủ sở hữu khó thành lập, ý thức tham gia của chủ sở hữu chưa đầy đủ, thiếu cơ chế giám sát đối với ủy ban chủ sở hữu, ủy ban chủ sở hữu có thể trục lợi và chệch hướng. mong muốn của các chủ sở hữu.[16-17]. Do không có sự tự quản của các chủ sở hữu, mối quan hệ giữa các công ty kinh doanh dịch vụ tài sản với nhiều chủ sở hữu phân tán đã trở thành mối quan hệ một - nhiều trong hoạt động quản lý tài sản. Cụ thể, khi xác định dịch vụ tài sản sẽ trở thành mâu thuẫn giữa một chủ sở hữu với công ty dịch vụ tài sản, khi xác định mức thu phí tài sản sẽ trở thành mâu thuẫn giữa công ty dịch vụ tài sản và đơn vị. chủ nhân. Khi đó, các công ty dịch vụ bất động sản sẽ phải đối mặt với chi phí giao dịch cao khi giao dịch trực tiếp với nhiều chủ sở hữu phân tán, khiến chi phí giao dịch bị ngoại trừ và khó thiết lập cơ chế giao tiếp hiệu quả giữa công ty dịch vụ bất động sản và chủ sở hữu. Sự không hài lòng của chủ sở hữu đối với các công ty dịch vụ bất động sản và khó khăn trong việc tính phí các công ty dịch vụ bất động sản thiếu nền tảng công khai để giao tiếp. Cả hai bên đều phải sử dụng các biện pháp tư pháp, nhưng điều này sẽ chỉ làm trầm trọng thêm sự ngờ vực lẫn nhau.


(3) Thiếu sự quản lý của chính phủ và không đủ năng lực hành chính cơ bản


Hầu hết các quy luật của hoạt động kinh tế đều được hình thành một cách tự nhiên, được quy ước và trở thành những quy tắc cần tuân thủ.Khi các hoạt động kinh tế tạo ra ngoại tác và liên quan đến lợi ích công cộng, hoặc khi các bên liên quan của hoạt động kinh tế không thể tự mình đạt được sự cân bằng lợi ích, chính phủ cần xây dựng các quy tắc[18]. Do hệ thống quản lý tài sản và quyền tự chủ của chủ sở hữu của Trung Quốc là sản phẩm của những thay đổi theo kế hoạch quốc gia, nên chính phủ với vai trò quản lý nhà nước không chỉ phải hoàn thành trách nhiệm giám sát thị trường mà còn phải gánh vác nhiệm vụ quan trọng là thúc đẩy quyền tự chủ của chủ sở hữu. Bản chất công cộng của quản lý tài sản cũng đòi hỏi chính phủ thực hiện các chức năng công theo luật định và bảo vệ lợi ích công cộng. Cũng có thể thấy qua 5 mâu thuẫn chủ yếu trong quản lý tài sản là nhiều vụ chủ bãi không chịu nộp phí tài sản thực chất là do thiếu trật tự quản lý, không thuộc trách nhiệm của công ty dịch vụ tài sản, mà là thiếu. quản lý của chính phủ. Kết quả là, các hành vi như cải cách nhà ở, cơ sở tư nhân và các công trình xây dựng hỗn loạn.


Trong quá trình quản lý hành chính, chính quyền địa phương có xu hướng không giám sát bất kỳ cộng đồng nào có các công ty dịch vụ tài sản mà để các công ty dịch vụ tài sản tự lo. Khi mâu thuẫn quản lý tài sản phát sinh, chính quyền địa phương có xu hướng yêu cầu các bên đến tòa án để giải quyết thông qua tố tụng tư pháp nhằm tránh rắc rối. Các khu phố và ủy ban khu phố giải quyết hầu hết các cư dân không đủ năng lực hành chính cấp cơ sở do thiếu quyền thực thi pháp luật, và rất khó để xây dựng một cơ chế quản lý xung đột hiệu quả.Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ là doanh nghiệp hoạt động độc lập theo quy định của pháp luật và hướng tới mục tiêu lợi nhuận. không nên giao cho tài sản Quản lý doanh nghiệp và mở rộng vô hạn chức năng quản lý dịch vụ của doanh nghiệp dịch vụ tài sản[19]. Nếu không, công ty kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ gánh quá nhiều trách nhiệm, không có năng lực và khả năng quản lý, điều này không chỉ gây bất lợi cho sự phát triển lành mạnh của thị trường dịch vụ bất động sản mà còn gây ra nhiều mâu thuẫn, xung đột. không có lợi cho việc hình thành một trật tự quản lý tài sản tốt và ổn định xã hội.


V. Kết luận


Bởi vì cải cách thương mại hóa hệ thống nhà ở đô thị của Trung Quốc và thiết lập hệ thống tự chủ của chủ sở hữu nhà không phải do thị trường và xã hội hình thành một cách tự phát, mà là một quá trình thay đổi kế hoạch của chính phủ. Ngoài ra, quyền tài sản phức hợp của các khu nhà ở thương mại đô thị ở nước ta quyết định thuộc tính quản lý tài sản đa chiều.Do đó, một trật tự quản lý tài sản cộng đồng đô thị tốt cần được chính phủ lãnh đạo xây dựng một cơ chế quản lý tài sản có sự tham gia của chính phủ, thị trường và xã hội cùng hợp tác và đồng quản lý, nhằm giải quyết hiệu quả năm vấn đề lớn. mâu thuẫn của quản lý tài sản.[20]. Đối với các chủ sở hữu cộng đồng đô thị, điều họ muốn không phải là các quyền thuần túy, mà là một môi trường sống đáng sống và trật tự công cộng tốt. Để giải quyết mâu thuẫn trong quản lý tài sản và hình thành nề nếp quản lý tài sản, tác giả đưa ra những gợi ý sau.


Trước tiên, hãy khám phá một cơ chế điều chỉnh giá năng động và nhạy cảm đối với các dịch vụ tài sản. Do quản lý tài sản mang tính chất bán công khai nên khi giao hoàn toàn cho thị trường định giá rất dễ dẫn đến thất bại, do đó, cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế có thể điều chỉnh giá dịch vụ tài sản một cách linh hoạt và nhạy bén theo vào tình hình thực tế phát triển của xã hội, nhằm phản ánh nguyên tắc phù hợp giữa chất lượng và giá cả, và nứt tài sản Mâu thuẫn quản lý tài sản do sự sai lệch nghiêm trọng giữa giá cả so với giá trị tài sản.


Thứ hai, trau dồi ý thức tự chủ và tự chủ của chủ sở hữu. Điều này đòi hỏi Chính phủ phải làm tốt công tác tuyên truyền, phổ biến kiến ​​thức quản lý tài sản, nâng cao hiểu biết pháp luật của chủ sở hữu, chấn chỉnh hiểu biết lệch lạc của chủ sở hữu về quản lý tài sản; đồng thời, chính phủ cần tích cực hướng dẫn, hỗ trợ. thành lập hội nghị chủ sở hữu, hội đồng chủ sở hữu và tổ chức hội đồng chủ sở hữu. Tập huấn nghiệp vụ để vận động các chủ sở hữu bình thường tham gia vào các hoạt động quản lý tài sản có liên quan chặt chẽ đến lợi ích của họ và tăng cường hướng dẫn, giám sát ủy ban khu phố đến ủy ban tài sản.


Thứ ba, nâng cao năng lực điều tiết và khả năng quản lý xung đột của chính phủ. Điều này đòi hỏi chính phủ phải cải thiện các luật và quy định có liên quan và nâng cao khả năng thực thi pháp luật để cung cấp sự tin tưởng được thể chế hóa cho các giao dịch thị trường và tương tác xã hội. Ví dụ, chính phủ có thể cải thiện xếp hạng tín nhiệm thị trường đối với hoạt động dịch vụ của các công ty dịch vụ bất động sản, họ cũng có thể thiết lập xếp hạng tín dụng cho các khoản phí bất động sản mà chủ sở hữu phải trả và cũng có thể lắng nghe ý kiến ​​của các ủy ban khu phố cộng đồng ( bởi vì các ủy ban khu phố hiểu rõ hơn về tình hình của các công ty dịch vụ tài sản và chủ sở hữu), Để thực hiện các biện pháp cưỡng chế mềm được thể chế hóa đối với các hành vi cơ hội.


Cuối cùng, xây dựng cơ chế quản lý chung về quản lý tài sản của cộng đồng để hình thành cơ chế liên kết hiệu quả trong quản lý xung đột tài sản. Mặc dù luật quy định trách nhiệm hướng dẫn và giám sát của các sở quản lý bất động sản quận (huyện), ủy ban khu phố, ủy ban khu phố, v.v. đối với quyền tự quản của chủ sở hữu cộng đồng dân cư và quản lý tài sản, nhưng trên thực tế, các lực lượng của tất cả các bên không được tích hợp và kết nối hiệu quả, dễ sinh ra hiện tượng “trốn tránh trách nhiệm”, “trốn tránh trách nhiệm”. Vì vậy, để hình thành một trật tự quản lý tài sản hiệu quả, cần phải xây dựng hơn nữa một cơ chế quản lý chung để quản lý tài sản cộng đồng. Ví dụ, tại cộng đồng, cần có sự hướng dẫn, giám sát của cấp ủy, ban dân cư khu phố đối với chủ sở hữu tài sản), cơ chế liên kết ba bên giữa ủy ban tài sản và công ty tài sản để xây dựng cầu nối giao tiếp và tin cậy giữa chủ sở hữu và công ty tài sản.


người giới thiệu:


  [1]Yuan Zhenlong, Zhang Huiwen. Logic hoạt động của việc giải quyết tranh chấp tài sản hợp pháp[J]Khoa học xã hội Bắc Kinh, 2008 (3): 64-67.


  [2]Qi Guosheng. Nghiên cứu về Cơ chế Giải quyết Tranh chấp trong Quản lý Tài sản Cộng đồng —— Từ góc độ tính chọn lọc và hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp[J]Khoa học xã hội Quảng Đông, 2010 (4): 172-178.


  [3]Zhang Lei. Lý do và cơ chế huy động của phong trào bảo vệ quyền của chủ sở hữu: Điều tra về trường hợp của một số cộng đồng ở Bắc Kinh[J]Nghiên cứu xã hội học, 2005 (6): 1-39.


  [4]Zhang Lei, Liu Limin. Hoạt động tài sản: Một không gian công cộng mới tách biệt khỏi nhà nước — Căng thẳng giữa quyền lực nhà nước quá mức và quyền lực xã hội không đủ[J]Xã hội, 2005 (1): 144-163.



Chúc các bạn đọc tin xem bong da nhanh nhat vui vẻ!

Original text